土地売却の価格、税金、仲介手数料で300万円以上お得な方法

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土地のお持ちの方は土地を評価する価格が沢山ありすぎて、面倒に思った事があると思います。

例えば「一物四価」という言葉があるように土地には【1】実勢価格【2】公示地価/基準地価【3】相続税評価額(相続税路線価)【4】固定資産税評価額(固定資産税路線価)という価格の違いがあるので混乱するという方もおられます。

ですが、実際に土地を市場に出して販売した場合には、また違った値段が付く事も珍しくありません。そこでこのホームページでは土地の実際の売買価格の調査法や300万円以上もお得な土地売却方法をご紹介しています。

土地売却の価格で300万円もお得な査定依頼方法

300万円お得

大切な自分の土地を売りたいと思った時には、不動産販売業社へ依頼するのが一般的です。また、土地をできるだけ高く売りたいと考えた時には信頼できる不動産販売業社を探す事が重要になってきます。

残念ながら、不動産販売業社の中には、契約を取る為に極端に高い価格で査定をする会社もあるので注意が必要です。

このような悪徳業者は契約後、土地が高く売れる努力を怠った挙句に、その土地が絶対に売れるであろう販売額まで値下げをして売ってしまおうとします。

つまり結果的には当初の査定額から大幅に下がった額、最悪の場合には相場よるも安い価格で家を売却する結果になってしまいます。

もしこのような業社に引っかかってしまった場合には何百万円も損をしてしまう可能性もあるのです。ではこのような不動産販売業社に引っかからない為にはどうすれば良いのでしょうか?

それには、復数の不動産販売業者へ査定依頼する事が有効な解決策となります。なぜならば、復数の業社へ査定の依頼をする事で、その土地の実際の相場が明らかになるからです。

また復数の不動産販売業社へ査定依頼することで、それぞれの業社のサービス内容や顧客対応の違いを比較検討する事ができるという利点もあります。

また査定額の面でも一番安い査定額と低い査定額を比較すると300万円以上違うというケースも珍しくありません。

もちろん先ほどご紹介したように査定額と実際の売却額は違いますが、高い査定額を出してくれて、しかも信頼できる不動産販売業社へ仕事を依頼できれば、土地の持ち主としては非常に心強いのではないでしょうか。

では、実際にどのように復数の業社へ査定依頼を出せば良いのでしょうか。それは復数の不動産販売業社へ一括で査定依頼ができるサービスを利用する事がお勧めです。

例えば「イエウール」という一括査定依頼サービスを利用すると、面倒な復数業社への査定依頼が約1分で完了するので特にお勧めです。

 

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約1分でカンタン査定依頼

土地売却時の税金(譲渡所得税・住民税)対策

土地売却時の税金

実際に土地を売却するとなると、気になるのが税金ではないでしょうか。土地を売って利益が出ると「譲渡所得税」や「住民税」がかかります。

ですがこの「譲渡所得税」や「住民税」は土地を所有していた期間や売却したタイミングによって税率が変わってきます。このように税金の事を考えると土地を売却するのが非常に面倒になってきますよね。

こんな場合には大手の不動産販売会社を活用するのがお勧めです。なぜならば、大手の不動産販売会社はお客様の為に土地売却に関する税金対策セミナーを開催してくれるからです。

つまりこのような大手の不動産販売業社に土地の査定を依頼することで、税に関して色々とアドバイスをしてもらう事が可能になります。

そして、このような大手の不動産販売業社を有効活用しようという時に便利なのが、先ほどご紹介した「イエウール」というサービスです。この「イエウール」なら大手を含む不動産販売業社へ復数査定依頼ができるので、非常に便利です。

 

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仲介手数料の値引き方法

仲介手数料の値引き方法

不動産販売企業に土地売却の仲介を依頼すると仲介手数料が掛かります。この仲介手数料は下記のような計算方法で算出する事ができます。

1 売買価格(税込)が200万円以下 5%
2 売買価格(税込)が200万円を超える部分〜400万円まで 4%(+2万円)
3 売買価格(税込)が400万円を超える部分〜 3%(+6万円)

もし3000万円で土地が売れたとすれば、手数料は3000万円%(+6万円)となり96万です。これを大きな金額ととるかそうでないかは人により判断は別れるかもしれません。

ですが、不動産販売業社は土地の購入者からも手数料を取っているとすれば話は違います。この場合も仲介手数料は同じですから先ほどの96万円×2つまり192万円が仲介手数料となるのです。

こうなると十分仲介手数料で交渉する余地はあるでしょう。ですが実際に値引き交渉をするとしても、交渉する方法やタイミングには十分に気をつける必要があります。

それもそのはずで、仲介手数は不動産販売会社にとっての大切な利益そのものです。それが目減りしてしまうのは会社にとっては死活問題です。

そこで、こちらも不動産販売会社への交渉材料を用意しておくのがお勧めとなります。具体的には契約方法を餌にして「仲介手数料の値引き」の交渉をするのです。

不動産の仲介契約には【1】専属専任媒介契約【2】専任媒介契約【2】一般媒介契約」がありますが「【1】専属専任媒介契約」や「【2】専任媒介契約」は不動産販売会社1社との専属契約となっています。

不動産の仲介契約

つまり「専属契約にするから仲介手数料をちょっと安くして下さい」という言い方をすれば不動産販売業社にもメリットが大きいので、交渉が成立する可能性が非常に高くなります。

ですが、売買契約直前になってからの仲介手数料の値引き交渉は非常識ですし迷惑な行為なので気をつけましょう。

逆に一番スマートで効率的な「仲介手数料の値引き交渉」は、複数の不動産販売業社からの査定結果が揃った段階です。

このような場合なら他の不動産販売業社の査定価格を引き合いに出しながらの交渉が可能なので、さらに交渉がスムーズになるでしょう。

つまり、有利な「仲介手数料の値引き交渉」をする為にも複数の不動産販売会社への復数査定依頼が重要となってくるのです。

 

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土地売却のタイミングを間違えると失敗する?

◎東京オリンピックと土地価格の影響は?

東京オリンピックと土地価格

2020年は東京オリンピックが開催されます。その影響で東京や東京近郊のマンションの価格が上昇しています。

実際に東京オリンピックの開催が決定した2013年から2年間で、東京のマンションの価格が11%も上昇したという調査結果も報告されています。

ではなぜ東京オリンピックで東京のマンションの価格が上昇しているのでしょうか。それは2020年のオリンピック開催地が東京に決定後、多くの投資家が東京のマンション物件を購入しているからだと言われています。不動産投資家は過去のオリンピック開催国の不動産価格が高騰している事を知っており、その為に東京のマンション物件を我先にと購入しているのです。

この影響により、東京のマンションの価格だけでなく、東京の一戸建て、賃貸住宅、土地等の不動産価格も上昇しています。その影響は東京近郊の都市部から各地方都市へ波及しつつあるようです。

しかしながら、東京の不動産価格の上昇は東京オリンピックが開催されるまでとも言われています。つまり2020年の東京オリンピック開催後は東京や関東圏の不動産価格の下落が予想されているのです。

土地価格の下落グラフ

当然の事ながら東京の不動産価格が下落すると、その影響が各地方都市にも少なからず影響してきます。

また過去の経験からオリンピック開催国はオリンピック後に景気の低下するとも言われています。なぜならば、オリンピック開催に伴って日本中でオリンピックに向けた先行投資が行われている為です。実際の所オリンピック前に開催国の景気がよくなるのは、この先行投資が原因となっているので、オリンピック開催後に景気が悪くなるのは当然の結果とも言えるのです。

そして、日本の景気が悪くなると不動産取引も鈍化するので、土地を売るなら景気の良いオリンピック前が良いとも言われています。

実際に東京オリンピックの不動産価格の高騰を狙って東京のマンションを購入している投資家は、東京オリンピック後に不動産価格が下落するのを知っているので、東京オリンピック開催前に所有するマンションを売り切ってしまうのです。

そう考えると、東京オリンピック後と予想されている日本の不動産価格の下落が、東京オリンピック前にやってきてもおかしくはありません。少なくとも東京オリンピック後には不動産価格は下がる可能性は高いので、土地を含む不動産資産を売却したいと考えている人は、売るタイミングを十分に見計らう必要があるという事になります。

 

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◎一般的には早めの土地売却が良いとされる理由

早めの土地売却

2016年を境に日本の人口は減少に転じました。実際の所、2015年の国勢調査により日本の人口が減少した事が報告されています。これは1920年の国勢調査の開始以来、初めての事で実に96年ぶりに日本の人口が減少した事になります。この調査結果は日本が大きな転換期を迎えている事を表しているのかもしれません。

東京は日本の首都であり、経済が発展する余地があるので、まだ人口が増加する傾向にあるようですが、安心する事はできません。なぜならば現在の東京の人口増加の要因の1つに2020年開催の東京オリンピックの影響があると言われており、東京オリンピック以降は人口が減少するとも言われているからです。

また東京以外の道府県、特に田舎に関しては人口の減少が加速する事が予想され、人口増加の対策をしていない地方の市町村の人口減少は急速に進行すると予想されています。

現実的な点に目を向けると、日本の人口が減少に転じた以上は今まであった日本の住宅が余るという現象が起こってきます。

つまり地方の田舎の住宅が余るという現象が起こってくるので、田舎にあるマンション、一戸建て、賃貸住宅などの価格の低下が避けられない状況になりそうなのです。そして当然の事ながら住宅の価格低下に伴い土地の値段も下がる事が予想されます。

つまり日本国内では長い目で見て土地の値上がりは期待できないと言われているので、土地の活用法がはっきりしていない場合には早めに土地を売却した方が良いと言えるのです。

 

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◎土地が値上がりする場合も考慮に入れる

土地が値上がりする

しかし住宅の価格が低下する傾向にあるからと言っても全ての不動産価格が低下する訳ではありません。

例えば、土地や住宅などの不動産資産の近郊に新しい駅ができたと過程しましょう。するとその不動産の価格は当然の事ながら高騰するという事が起こってくるのも事実です。

また映画やテレビメディア等の影響で、ある特定の街がブランド化されて、その街の不動産価格が上昇するという事例もないわけではありません。

不動産価格が上昇する例としては下記のような場合が考えられるので、そのような不動産は売り時を吟味する事が重要です。

【不動産価格が上昇すると予想される例】
・近辺に新たに新しい駅ができる場合
・近辺に新しい大型商業施設ができる場合
・街がブランド化された場合
・都心部の不動産物件
・再開発エリアに指定された不動産物件

つまるところ不動産価格が上昇するのか下落するのかを見極める必要があると言う事になりまが、不動産の価格を左右するような貴重な情報を事前に入手する事は簡単な事ではありません。

貴重な情報

しかしながらどんな事柄にも例外は存在するものです。例えば不動産関連の会社には事前に重要な情報が入ってくる可能性は高いと言えるでしょう。そして、もし不動産屋さんに知り合いがいたならば、土地売却に有利な情報も早めに入手できる場合もあるでしょう。

ですが不動産会社に親しい知り合いがいるという都合の良い状況を期待するのは難しいというのが現実です。では実際には、どのようにして不動産仲介会社の人と知り合いになる事ができるのでしょうか。

それには色々な方法がありますが、最も簡単な方法の1つが不動産仲介業社へ査定を依頼するという方法があります。

多くの人が不動産仲介会社へ査定を依頼すると「土地(不動産物件)を絶対に売らなければならない」と考える傾向があります。ですが不動産仲介会社に査定を依頼したとしても、その土地を絶対に売らなければならないという訳ではありません。

当然の事ですが、不動産物件とは言っても売り買いをする為の商品の1つですから、土地の売値(買値)が気に入らなければ、その土地を売る必要はないのです。

まずは土地を売るタイミングを見計らう為にも、不動産仲介会社へ土地の査定を依頼する事をオススメします。

 

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